Depi Gouvènè Kathy Hochul ak Majistra Eric Adams te mete sou tab gwo refòm pou akselere konstriksyon lojman, Rachel Fee te rankontre lejislatè eta yo pou konvenk yo New York dwe fè yon bagay dramatik pou rezoud kriz lojman li a.

“Chak lejislatè nou rankontre yo kòmanse ak yon rekonesans ke nou gen yon kriz lojman ak ke nou bezwen lojman nan chak distri,” te di Fee, direktè egzekitif Konferans Lojman New York, yon defans lojman san bi likratif.

Men, Madi swa, konfyans li ke lejislati a ta aji sou kriz la te bay yon souflèt lè tou de Sena eta a ak Asanble te rejte nòmalman chak pwopozisyon lojman nan men gouvènè a ak majistra. Tou de bò yo ap girding pou sa ki pral enkli nan bidjè a - ki sipoze adopte nan fen mwa a.

"Genyen yon dekoneksyon" ant sa reprezantan endividyèl yo te di li ak sa lidèchip la prezante nan pwopozisyon bidjè yo, Frè admèt. Men, li rete espwa.

"Plizyè semèn kap vini yo se tan pou negosyasyon," li te ajoute. "Gouvènè a mete yon plan solid e gen plas pou modifye li."

Defi lejislati a bay gouvènè a ale pi lwen pase lojman; tou de kay yo te rejte tou mezi Hochul pou modifye refòm kosyon, ajoute lekòl endepandan yo epi finanse MTA. Lejislati a pwopoze tou ogmante taks sou revni sou moun ki rich yo, ki gouvènè a opoze. Men, okenn kote se diferans ki gwo tankou sou lojman.

Atravè chanjman dekoupaj an zòn, gouvènè a ak majistra vle fòse kominote yo aksepte plis lojman, dapre yon modèl Kalifòni ak lòt eta yo te pionnier. Yo pwopoze tou rediksyon taks pou ede fè nouvo devlopman ak restorasyon ansyen bilding ki delambre yo posib.

Lejislati a, yon lòt bò, ap pwopoze yon apwòch ki pi limite ki ta ofri ankourajman finansye bay kominote yo pou ankouraje plis devlopman lojman. Epi yo pa ta ajoute okenn soulajman taks nouvo pou ankouraje devlopman.

Epi tou de kay yo ap pouse bòdwo ki ta limite ogmantasyon pri lwaye yo epi ki pèmèt lokatè yo konteste legalman ogmantasyon lwaye ki pa rezonab pandan y ap egzije pwopriyetè kay yo pou yo renouvle kontra lokatè yo nan pifò ka yo, k ap chèche pèmèt degèpisman sèlman pou "bon kòz".

Solisyon banlye
New York pa te konstwi ase nouvo lojman pou kenbe ak yon popilasyon k ap grandi, ki te lakòz pri ki wo pou kay ak pri lwaye. Gouvènè a ak majistra a dakò sou solisyon an. Hochul te pwopoze eta a bati 800,000 nouvo inite lojman sou pwochen deseni a, ki gen ladan Adams sib 500,000 pou vil la nan menm peryòd tan an.

Pwopozisyon an nesesèman vize tout savann pou bèt Vil Nouyòk yo, kote nouvo pwogrè lojman yo te an reta sou nasyon an. Anpil katye ki limite konstriksyon nouvo lojman sitou nan kay yon sèl fanmi ki chè yo te rete lakay prèske tout rezidan blan.

Gouvènè a vle mande pou lokalite yo ogmante stock lojman yo a 3% sou twazan oswa pèdi kapasite yo pou rejte pwopozisyon devlopman yo. Hochul te pwopoze tou ke tout savann pou bèt New York ki gen sant transpò yo dwe pèmèt dansite jiska 50 inite pou chak acre tou pre estasyon sa yo. Li pwopoze yon fon pou ede vil ki gen bezwen enfrastrikti, ak yon alè taks pou ankouraje inite abòdab.

Reponn a yon dezòd nan tout savann pou bèt yo sou pèt kontwòl lokal la, lejislati a te deside eseye yon kawòt olye ke yon baton, pwopoze yon fon $ 500 milyon dola pou bay ankourajman nan kominote ki atenn objektif la. Li pa gen anpil chans pou travay, Fee te di.

"Apwòch sa a pa gen siksè nan lòt eta yo," li te di. “Lè yo konsantre sou ankourajman fèb ki pap motive lidè lokal yo pou yo aji, lejislati a te andose sitiyasyon an epi pèmèt fòs regressif yo k ap travay pou kenbe New York pa abòdab epi separe.”

Objektif 3% a ta aplike tou pou chak distri kominotè nan vil la, ke administrasyon Adams te sipòte. Yon etid Furman Center te pibliye mwa pase a te montre anviwon mwatye nan distri yo nan vil la - ki gen ladan tout Staten Island, sidwès Brooklyn, santral ak nòdès Queens - pa t ajoute 3% nan stock lojman yo ant 2017 ak 2019.

Se pa sèlman gouvènè lejislati a te inyore. Majistra a te resevwa men Asanble a sou tout demann li yo ak sèlman kèk èd nan men Sena a.

Administrasyon Adams la ap mande Albany pou l chanje lwa lojman pou ede konvèsyon bilding biwo yo pou yo itilize rezidansyèl yo. City Hall te mande tou pou yon rediksyon taks ki ta ede rann li posib pou konvèsyon yo enkli lojman abòdab. Asanble a rejte lide sa yo. Sena a sanble ouvè a lide yo ak reglaj, ki gen ladan kondisyon pou inite abòdab.

Ekspè nan byen imobilye yo di mezi Adams pwopoze yo nesesè pou konvèti bilding biwo nan Midtown an lojman, jan VIL LA te rapòte deja.

Administrasyon an te pouse tou pou yon ranplasman pou 421-a ekspire taks soufrans — ki te bay yon egzanpsyon nan taks sou pwopriyete an echanj pou kreyasyon inite abòdab — ak yon nouvo vèsyon yon lòt ankourajman taks, ki rele J-51, ki te ankouraje reyabilitasyon nan. apatman ki pi gran yo.

Non sèlman Asanble a ak Sena a pa t pwopoze ranplasman ranplasman taks - yo menm inyore yon pwopozisyon modès ki ta pwolonje dat limit la pou konplete pwojè bilding nan ansyen pwogram 421-a. Komisyon Konsèy Imobilye New York (REBNY) te di dènyèman yon ekstansyon ta ka lakòz 32,000 inite lojman plis.

Manm ak sipòtè rann VIL LA posib.

'Bon Kòz' Pouse

Ki sa lejislati a te fè nan pwopozisyon li a se te andose, pou premye fwa, sa yo rele règ degèpisman rezon ki bon, ki ta limite ogmantasyon pri lwaye nan apatman ki mache ak to mache a, bay lokatè pouvwa legalman konteste yon ogmantasyon pri lwaye, epi defini rezon ki fè yo. pou ki yon pwopriyetè te kapab refize renouvle yon kontra lwaye.

Gwoup byen imobilye tankou REBNY deteste konsèp la, byenke li te jwenn sipò nan men gwoup pwo-lojman tankou Open New York, yon òganizasyon de baz "Yes in My Backyard" (YIMBY) k ap pouse pou pwopozisyon tankou kondisyon bilding banlye.

Nan yon eko nan pwoblèm nan sou kondisyon banlye, gwoup defans lokatè diskite ke pwopozisyon "bon kòz" yo baze sou lwa yo te pase nan eta tankou Kalifòni, Oregon, New Jersey ak lòt kote. Konparezon an kontwovèsyal.

Sherwin Belkin, yon avoka byen imobilye ki gen yon konpayi ki te defi, te di Sherwin Belkin, "Pifò lòt eta yo gen plis rediksyon pase pwopozisyon gwoup lokatè a, yo pa aplike nan nouvo bilding pandan plizyè ane, epi yo tabli limit lwaye ki pi piti anpil. lwa lokal bon kòz atravè eta a.

Pifò eta ki gen lwa sa yo pa gen okenn limit pri lwaye, olye yo entèdi ogmantasyon ekstrèm lwaye. De eta ki gen limit lwaye - Kalifòni ak Oregon - pèmèt ogmantasyon anyèl de chif. Pwopozisyon New York la pèmèt pou ogmante pri lwaye jiska 1.5 fwa endèks pri konsomatè yo, ki ta limite ogmantasyon a mwens pase 5% chak ane nan dènye ane yo - byenke, ak gwo enflasyon ane sa a, li ta ka anviwon 9%.

Li pa etranj pou gouvènè a ak lejislati a yo an akò nan mitan mwa Mas la pandan y ap kòmanse entans, komès chwal dèyè-sèn yo ki rezilta nan yon bidjè ki gen ladann pi fò nan lòt politik yo chak bò ap eseye avanse. Men, diferans yo sevè sou lojman te pran defansè yo pa sipriz semèn sa a. Lè yo defann yon bon rezon, lejislati a te ka chèche divize endistri byen imobilye ak gwoup defans lojman ki te sipòte lide a tankou Open New York.

Optimis yo - ki gen ladan majistra a - wè plas pou konpwomi. “Se yon pati nan pwosesis la e konsa nou ap tann pwochen nivo sa a. Li pa fèt jiskaske li fini, " Adams te di nan Mèkredi.

Bon kòz ka revize, di sipòtè li yo. “Nou espere negosye sou limit ogmantasyon pri lwaye a,” te di Cea Weaver, kowòdonatè kanpay bon kòz pou Housing Justice for All, yon gwoup defans lokatè nan tout eta a.

Ak nan yon entèvyou ak VIL LA semèn pase a, Komisyonè lojman eta a RuthAnne Visnauskas te di administrasyon Hochul la te vle negosye sou dansite sant transpò piblik ak lòt dispozisyon.

Konbyen gouvènè a pral kapab pase rete yo dwe wè.

"Te gen anpil nan pwopozisyon sa a pou lejislati a konsidere ak konprann enpak nan chak distri lejislatè yo," te note Fee. “Nou ta renmen pase vèsyon ki pi solid posib ane sa a, men konprann konpwomi pral nesesè pou menm avanse pati nan li. Yon konpwomi ap toujou yon viktwa."

Men, gen lòt ki deja gade pi lwen pase ane sa a.

Vicki Been, majistra adjwen pou lojman anba ansyen Majistra Bill de Blasio ki tounen nan pòs li depi lontan nan Furman Center, di yon fason pou kenbe pwoblèm nan nan dokiman Pwen Enpòtan an se mande pou tout gouvènman lokal yo fè rapò sou pwodiksyon lojman yo - ak ki jan li konpare ak sib kwasans lan 3%.

"Enklinasyon natirèl nenpòt ofisyèl eli yo pral rete lwen sijè sa a si pwopozisyon sa yo echwe ane sa a," Been te di.

Louvri pwomès New York ki p ap rive.

"Nou pral goumen ane sa a, ane pwochèn tou sa li pran pou rive," te di Andrew Fine, direktè politik gwoup la.